Milano, 23 gennaio 2012. Caro Franco Abruzzo, io alle elezioni non ci sarò però ti giro questa mail che ho preparato per quelli che si interessano al’Inpgi, sulla mia esperienza, Saverio Fossati
Cari colleghi, è ormai terminato il mio mandato al Consiglio generale dell’Inpgi e mi sembra giusto dirvi come ho impiegato questi tre anni, dato che sono stato eletto da molti di voi.
Quarto Potere, la lista che mi aveva chiesto di candidarmi al Consiglio generale alle scorse elezioni, non ha rinnovato l’invito, quindi la mia attività all’Inpgi finisce qui. Né io avrei potuto candidarmi da solo: senza una lista d’appoggio è forse possibile essere eletti ma non si incide in alcun modo in Consiglio generale.
Interrompo quindi il mio impegno, senza nessuna colpa ma con un certo sollievo: il tempo dedicato ad analizzare, edificio per edificio, il nostro patrimonio e le proposte di investimento, elaborare liste di immobili da dismettere e soprattutto, credo, i miei interventi al Consiglio generale hanno suscitato più di una polemica. Naturalmente non esplicita né diretta ma che qualche frutto ha portato: almeno per i prossimi anni non potrò dire in pubblico che in parecchi edifici ci sono affitti ridicoli per i “vecchi” inquilini e troppo alti per i nuovi, che occorre tarare i canoni sui redditi dei colleghi, che lo stato dei nostri bilanci non permette di mantenere la proprietà di questo enorme patrimonio abitativo (900 milioni, il 70% a Roma) e che i privilegi di alcuni li paghiamo tutti.
Ma passiamo al mio, di rendiconto; qui sotto do note molto sintetiche, per i dettagli e la documentazione sono a disposizione di tutti voi, il fisso è 0230222934, il cellulare 3355648322.
Avevo promesso che mi sarei impegnato su tre aspetti per la valorizzazione del patrimonio immobiliare: 1) investimenti non residenziali, 2) razionalizzazione delle locazioni e 3) dismissione degli immobili non redditizi.
1) Il presidente Camporese e gli uffici che nell’Inpgi seguono l’immobiliare hanno dato un grosso impulso al primo aspetto, che ormai si può dire avviato: nessuna nuova abitazione da affittare è stata comprata, mentre, dopo riflessioni e confronti che definirei molto seri, sono stati decisi, con il mio appoggio, investimenti in edificazioni a Milano (Porta Nuova) e Roma (Tiburtina). In sostanza, l’Inpgi finanzia le edificazioni e partecipa ai ricavi delle vendite, con rendimenti netti e reali dall’8 al 15% annuo, direi ottimi di questi tempi. Gli esperimenti stanno andando bene e anche una mia diffidenza iniziale è stata superata, e ho dato parere favorevole all’investimento nel progetto di Beni Stabili – Parsitalia per un fondo residenziale che costruirà nei terreni di Parsitalia.
Abbiamo evitato di comprare una grande sede Bnl sovrastimata e respinto una proposta di edificazione su Milano in una zona ancora troppo degradata. Abbiamo anche valutato l’ipotesi di conferire immobili in fondi immobiliari ma il trattamento fiscale delle plusvalenze e delle cessioni sconsigliava questa ipotesi mentre la soluzione di partecipare a fondi per acquisizione di nuovo patrimonio o per nuove edificazioni (come nei casi di cui sopra) è vantaggioso.
La mia partecipazione alla commissione acquisti e dismissioni è stata assidua anche se, nell’ultimo anno, è stata convocata solo una volta.
2) La mia proposta di legare i canoni ai redditi (dei soli colleghi) non ha trovato alcuno spazio: di fatto esistono affitti bassi con inquilini più che benestanti mentre i giovani si devono confrontare con gli affitti di mercato, obbligatori da alcuni anni. Così nello stesso stabile ci sono disparità stupefacenti. E questo spiega perché adesso non sia difficile affittare una casa Inpgi e anzi ne restino sfitte: i canoni proposti sono ormai troppo elevati.
I “canoni concordati” in vigore per i contratti sottoscritti prima del 1998 hanno ormai raggiunto, grazie ai vantaggi fiscali per la proprietà, il livello di redditività netta di quelli di mercato. Ma non in tutti i casi. In occasione dell’ultimo rinnovo dell’accordo con i sindacati inquilini, lo scorso luglio, è stata fatta una riflessione (anche sulla scorta di un mio dettagliato memorandum, nel quale proponevo ancora il legame canone-reddito) ma ovviamente si temeva una rivolta degli inquilini (in larghissima maggioranza di Roma) che si sarebbero dovuti confrontare con una revisione. Ma va anche considerato che negli ultimi anni il mercato delle locazioni è andato male e non c’è da sperare grandi rivalutazioni dei canoni; proprio per questo io ho puntato con forza sul punto 3).
3) Gli uffici hanno fornito le schede dei singoli edifici (non delle singole unità immobiliari) di proprietà Inpgi aggiornate al 2009, che ho potuto esaminare con un certo stupore e che hanno portato, a febbraio 2010, a un dettagliato memorandum inviato a tutta la commissione acquisti e dismissioni. Nessuna reazione.
In sintesi: la redditività media netta (cioè il rapporto tra i canoni e il valore di bilancio al 31 dicembre 2007) è bassissima e questo è noto, soprattutto a causa della larga prevalenza di edifici abitativi. In qualche caso viene in soccorso l’incremento di valore medio annuo, così ci sono edifici che hanno un rendimento complessivo annuo (redditività + incrementi), al netto di spese e tasse, del 10,35%, dovuto soprattutto al fattore incremento di valore. Ma sono casi isolati. Ce ne sono diversi sul 2 per cento (alcuni già inseriti nella prima mini lista di dismissioni in corso) e con differenze tra canone reale e canone di mercato di oltre il 50%. Proprio a Roma, dove c’è oltre la metà del patrimonio, si concentrano moltissimi casi di redditività netta (canoni) sotto il 2% a fronte di notevoli incrementi di valore; il buon senso avrebbe suggerito di procedere rapidamente alle vendite agli inquilini, per convertire i ricavi in immobili non abitativi o fondi come quelli descritti al punto 1). Ma ogni volta che ho affrontato l’argomento in Consiglio generale ho letto lo sgomento negli occhi di molti. Così il discorso dismissioni è stato rimandato pericolosamente mentre i prezzi scendono e in Consiglio d’amministrazione c’è chi ha proposto uno sconto agli inquilini possibili acquirenti di solo il 5%, così da ritardare ancora.
E già, la politique d’abord.
Un saluto e un augurio a voi e all’Inpgi
Saverio Fossati
(Il Sole 24 Ore, redazione Norme)
