Inpgi e Fondo immobiliare. La minaccia più seria per la stabilità finanziaria dell’Istituto viene dal Fondo immobiliare che è stato creato e dalla sua valutazione. Ritengo che ogni forma di plusvalenza contabile che è stata ottenuta dalla rivalutazione degli immobili conferiti al Fondo sia foriera di possibili pesantissime minusvalenze future se, al momento di una eventuale cessione, si verificasse che per condizioni di mercato o per altri motivi quei valori non fossero allineati a quelli che uno o più compratori fossero disposti a pagare.

lettera di Nicola Borzi

24.7.2015 - Cari colleghi, qualcuno mi conosce, per chi non sa chi io sia mi presento: sono un giornalista di Plus24, il settimanale di finanza e risparmio del Sole 24 Ore. Tra le vicende che ho seguito nel corso degli anni (scrivo per Plus24 dal 2003), c’è l’evoluzione dei fondi di previdenza complementare nel settore bancario e l’impatto dell’investimento immobiliare sui loro patrimoni. Nel 2012, da candidato per le elezioni Inpgi, denunciai pubblicamente – due anni prima dell’intervento della magistratura – l’operazione Sopaf indicando in 7 milioni e mezzo il danno per le casse del nostro istituto previdenziale. Come qualcuno ricorderà, fui attaccato e minacciato di querela dai vertici Inpgi.
Non torno quindi su quella vicenda, perché la mia posizione è arcinota. Dico solo che trovo vergognoso che il presidente Camporese non abbia trovato la decenza di fare un passo indietro, sospendendosi almeno dalla carica, e che il Cda dell’Istituto continui a sostenerlo.
Credo che sia la magistratura ordinaria che quella contabile avranno modo di chiarire qual è la situazione e spero che la Corte dei Conti sarà inflessibile nel reclamare il recupero del danno erariale da chiunque ha responsabilità in questa vicenda per le sue funzioni di amministrazione e di controllo.
Mi preme però sottolineare un punto, che emerge ormai con chiarezza dalle analisi di molti osservatori, non ultimo dall’articolo odierno di Auci.
Sul futuro dell’Inpgi non pende solo la spada di Damocle dei conti che subiscono i riflessi della crisi dell’editoria e l’erosione per il pagamento degli interventi di assistenza alle crisi aziendali.
La minaccia più seria per la stabilità finanziaria dell’Istituto, a mio avviso, viene dal Fondo immobiliare che è stato creato e dalla sua valutazione. Ritengo che ogni forma di plusvalenza contabile che è stata ottenuta dalla rivalutazione degli immobili conferiti al Fondo sia foriera di possibili pesantissime minusvalenze future se, al momento di una eventuale cessione, si verificasse che per condizioni di mercato o per altri motivi quei valori non fossero allineati a quelli che uno o più compratori fossero disposti a pagare.
Su Plus24 come sul Sole 24 Ore da anni i miei colleghi segnalano i rischi dell’investimento immobiliare dei fondi previdenziali ma, più in generale, la fase di estrema difficoltà nel disinvestimento dal mattone dei fondi immobiliari quotati. Nei prossimi mesi molti fondi previdenziali dovranno ridurre alla soglia di legge la quota del patrimonio investita nel mattone, oggi eccedentaria. Non solo: dopo aver ottenuto un prolungamento della loro durata istituzionale (cosiddetto “grace period” o “periodo di grazia”), che è stato concesso per non portare a un eccesso di offerta di immobili sul mercato in una fase di quotazioni molto basse, molti fondi immobiliari quotati nei prossimi mesi arriveranno comunque a scadenza e inonderanno il mercato delle loro proprietà. Certo, non in tutti i casi si tratta di immobili con le caratteristiche di quelli detenuti dal Fondo Inpgi. Ma sicuramente sul mercato arriverà, quasi simultaneamente, una notevole massa di proprietà immobiliari messe in vendita per motivi diversi.
Vi lascio immaginare quale sarà l’effetto sui prezzi.
E’ la questione del Fondo immobiliare Inpgi e della sua valutazione, credetemi, il più pressante problema che il nostro Istituto si troverà a dover affrontare. Da come sarà gestito questo strumento deriveranno ricadute che saranno di impatto fondamentale per il futuro delle nostre pensioni.
Vi allego qualche articolo del Sole 24 Ore e di Plus24 su questo tema.
Resto disponibile per un confronto,
buona giornata
Nicola Borzi
Plus24 – Il Sole 24 Ore
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Dal Sole 24 Ore dell’11 giugno 2015 – Casa24 / Mondo Immobiliare
Normativa - Il mattone pesa sui fondi pensione
Evelina Marchesini
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La lente della Consob si sta insistentemente posizionando sugli investimenti dei fondi pensione nel mattone. In particolare, l’Istituto di vigilanza sta passando ai raggi X l’asset allocation in quote di fondi immobiliari, attività che sono andate via via aumentando nei portafogli dei fondi pensione, che secondo Consob «investono in modo massiccio le loro risorse nei fondi immobiliari: rappresentano circa un quarto del totale di patrimonio gestito dai fondi immobiliari».
«Dalla vigilanza della Consob sulle Sgr - ha fatto notare il commissario Anna Genovese nel corso di un’audizione davanti alla Commissione parlamentare di controllo sulla previdenza - sono emerse alcune situazioni di gravità». Ad iniziare dal fenomeno dei fondi immobiliari “veicolo”, costituiti cioè da un numero ristretto di partecipanti per beneficiare del regime fiscale favorevole. «In un caso, che ha portato al commissariamento della Sgr, una serie di conflitti d’interesse ha provocato pregiudizi economici per il patrimonio del fondo immobiliare senza che gli investitori previdenziali, presenti negli organismi consultivi dei fondiimmobiliari e finanche nel Cda, fossero in grado di intervenire. Anche in un altro caso di Sgr immobiliare gli enti previdenziali sembrano aver subito ingenti pregiudizi patrimoniali» ha affermato il commissario Genovese, che ha aggiunto come «situazioni di analoga gravità non sono invece emerse nei casi di rapporti di gestione tra Sgr vigilate Consob e fondi pensione negoziali e preesistenti». Insomma, un avvertimento; ma dove andrà a parare? E come si inserisce nel quadro attuale del mercato dei fondi immobiliari italiani?
L’intervento Consob va letto anche nel contesto delle preoccupazioni sui fondi immobiliari in scadenza: ai circa 5,8 miliardi di euro di patrimonio dei veicoli quotati in scadenza fino al 2021, si andrebbero ad aggiungere le quote di fondi riservati in eccedenza nel portafoglio dei fondi pensione. Lo schema di regolamento in materia di investimento delle risorse finanziarie degli enti previdenziali, in attuazione dell’articolo 14, comma 3, del Dl 98/2011, prescrive agli enti stessi di contenere gli investimenti diretti in beni immobili e diritti reali immobiliari entro il tetto del 20% del patrimonio complessivo. Dall’entrata in vigore del decreto (è il 1°luglio 2015 la prima data utile per l’entrata in vigore del provvedimento) gli enti avranno cinque anni di tempo per mettersi in regola. Le stime del mercato sono dunque di circa 800 milioni di euro di immobili che andranno sul mercato nei prossimi cinque anni. E non è tutto. Tempi ancora più stretti, sempre per gli enti, per il tetto sugli investimenti indiretti: in base al provvedimento anche gli investimenti nei fondi immobiliari chiusi (nell’ambito degli Oicr alternativi) non dovranno superare il 30% delle disponibilità complessive; in questo caso, gli enti dovranno adeguarsi al predetto limite entro 18 mesi. Il totale investito dalle Casse e dagli Enti in fondi immobiliari è stimato in 6,5 miliardi e supera abbondantemente la nuova soglia imposta. Terreno minato, dunque? «L’audizione della Consob presso la Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti previdenziali rappresenta uno spartiacque importante per il risparmio gestito nel nostro Paese: sancisce il riconoscimento di una collaborazione ormai consolidata tra le autorità di controllo e i principali operatori dell’industria immobiliare italiana presenti in Assoimmobiliare - commenta, interpellato dal Sole 24 Ore, Emanuele Caniggia, consigliere delegato dell’Associazione e a.d. di IdeaFimit Sgr -. La dottoressa Genovese ha infatti sottolineato come non esistano casi di anomalia gestoria in tutte le realtà vigilate da Consob e Banca d’Italia che gestiscano investimenti degli enti previdenziali italiani, a testimonianza del fatto che il costante e reciproco confronto tra l’Associazione, le Sgr e le autorità di vigilanza ha prodotto risultati più che positivi». Secondo Caniggia, inoltre, l’introduzione anche nel nostro Paese, della nuova normativa europea sui fondi alternativi, non potrà che rafforzare questi principi di trasparenza degli intermediari e dei gestori nei confronti di un mercato sempre più vasto, aperto ad investitori previdenziali italiani e internazionali.
La tabella in questa pagina, elaborata da Scenari Immobiliari, fotografa gli investimenti dei fondi pensione nei fondi immobiliari italiani in base agli ultimi dati disponibili. «Si tratta di investimenti importanti, che hanno trasformato e migliorato l’efficienza gestionale dei patrimoni immobiliari degli enti - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. In realtà i sette miliardi investiti dai fondi pensione rappresentano il 18% dei Nav dei fondi italiani. È stata una trasformazione “epocale” da gestioni interne spesso costose e poco efficaci alle gestioni professionali delle Sgr, sempre scelte con gare competitive. E va sottolineato che il tema dei conflitti di interesse delle Sgr è stato risolto dal nuovo regolamento di Banca d’Italia (decreto n. 30 del 5 marzo 2015) e non dovrebbero più esserci anomalie nel sistema».
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Dal Sole 24 Ore del 9 aprile 2015 / Norme e tributi
Professionisti. Online e facilmente consultabili costi e rendimenti
Operazione trasparenza per le Casse di previdenza
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Operazione trasparenza per le Casse di previdenza dei professionisti. Per effetto di due documenti approvati dall’assemblea dei presidenti, nei prossimi mesi gli enti previdenziali attiveranno delle aree specifiche sui rispettivi siti internet in cui verranno messe a disposizione in modo facilmente consultabile una serie di informazioni riguardanti la gestione delle Casse stesse o utili agli iscritti per tenere sotto controllo gli investimenti.
La novità ruota intorno al Codice etico e al Codice per la trasparenza che hanno ricevuto il via libera dei vertici delle diciannove realtà riunite nell’Adepp (Associazione degli enti previdenziali privati) che rappresenta 1,4 milioni di iscritti. Per quanto riguarda l’amministrazione, nelle aree web realizzate ad hoc e chiamate «Cassa trasparente», verranno pubblicati dati quali il costo della struttura, gli stipendi degli organi, i curricula del personale. Sul fronte dell’attività previdenziale vera e propria si potranno controllare i rendimenti e i costi degli investimenti fatti dagli enti per rivalutare il patrimonio, nonché le norme che regolano l’accesso alla pensione. Anche i professionisti, al pari della generalità dei lavoratori, negli ultimi anni hanno dovuto fare i conti con un innalzamento dei requisiti contributivi e anagrafici per l’accesso alla pensione.
Il valore dei beni mobiliari e immobiliari degli enti privatizzati è ingente. Secondo il più recente rapporto Adepp, a fine 2013 ammontavano a 60 miliardi di euro a valori contabili che corrispondono a quasi 64 miliardi a valori di mercato. Di questi un terzo viene destinato ai fondi, quasi un quinto in titoli di Stato e poco più del 10 per cento in immobili.
In molti casi, alcune di queste informazioni, come quelle relative alle regole di previdenziali, sono già disponibili sui siti delle Casse. L’operazione, quindi, in larga parte più che determinare la pubblicazione di nuovi elementi consisterà in una sorta di riordino. «Si tratta di dati - ha spiegato Andrea Camporese, presidente dell’Adepp - che in molti casi esistono già ma non sono compattati, rendiamo i vari capitoli più visibili».
Alcuni enti, invece, dovranno implementare delle nuove sezioni per adeguarsi ai Codici appena approvati. A vigilare sul rispetto e l’applicazione ci sarà un “responsabile della trasparenza”, che ogni Cassa dovrà individuare.
L’iniziativa sarà presentata ufficialmente a maggio, in collaborazione con i ministeri vigilanti, quello dell’Economia e quello del Lavoro, e con l’Autorità anticorruzione.
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La lente della Consob si sta insistentemente posizionando sugli investimenti dei fondi pensione nel mattone. In particolare, l’Istituto di vigilanza sta passando ai raggi X l’asset allocation in quote di fondi immobiliari, attività che sono andate via via aumentando nei portafogli dei fondi pensione, che secondo Consob «investono in modo massiccio le loro risorse nei fondi immobiliari: rappresentano circa un quarto del totale di patrimonio gestito dai fondi immobiliari».
«Dalla vigilanza della Consob sulle Sgr - ha fatto notare il commissario Anna Genovese nel corso di un’audizione davanti alla Commissione parlamentare di controllo sulla previdenza - sono emerse alcune situazioni di gravità». Ad iniziare dal fenomeno dei fondi immobiliari “veicolo”, costituiti cioè da un numero ristretto di partecipanti per beneficiare del regime fiscale favorevole. «In un caso, che ha portato al commissariamento della Sgr, una serie di conflitti d’interesse ha provocato pregiudizi economici per il patrimonio del fondo immobiliare senza che gli investitori previdenziali, presenti negli organismi consultivi dei fondiimmobiliari e finanche nel Cda, fossero in grado di intervenire. Anche in un altro caso di Sgr immobiliare gli enti previdenziali sembrano aver subito ingenti pregiudizi patrimoniali» ha affermato il commissario Genovese, che ha aggiunto come «situazioni di analoga gravità non sono invece emerse nei casi di rapporti di gestione tra Sgr vigilate Consob e fondi pensione negoziali e preesistenti». Insomma, un avvertimento; ma dove andrà a parare? E come si inserisce nel quadro attuale del mercato dei fondi immobiliari italiani?
L’intervento Consob va letto anche nel contesto delle preoccupazioni sui fondi immobiliari in scadenza: ai circa 5,8 miliardi di euro di patrimonio dei veicoli quotati in scadenza fino al 2021, si andrebbero ad aggiungere le quote di fondi riservati in eccedenza nel portafoglio dei fondi pensione. Lo schema di regolamento in materia di investimento delle risorse finanziarie degli enti previdenziali, in attuazione dell’articolo 14, comma 3, del Dl 98/2011, prescrive agli enti stessi di contenere gli investimenti diretti in beni immobili e diritti reali immobiliari entro il tetto del 20% del patrimonio complessivo. Dall’entrata in vigore del decreto (è il 1°luglio 2015 la prima data utile per l’entrata in vigore del provvedimento) gli enti avranno cinque anni di tempo per mettersi in regola. Le stime del mercato sono dunque di circa 800 milioni di euro di immobili che andranno sul mercato nei prossimi cinque anni. E non è tutto. Tempi ancora più stretti, sempre per gli enti, per il tetto sugli investimenti indiretti: in base al provvedimento anche gli investimenti nei fondi immobiliari chiusi (nell’ambito degli Oicr alternativi) non dovranno superare il 30% delle disponibilità complessive; in questo caso, gli enti dovranno adeguarsi al predetto limite entro 18 mesi. Il totale investito dalle Casse e dagli Enti in fondi immobiliari è stimato in 6,5 miliardi e supera abbondantemente la nuova soglia imposta. Terreno minato, dunque? «L’audizione della Consob presso la Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti previdenziali rappresenta uno spartiacque importante per il risparmio gestito nel nostro Paese: sancisce il riconoscimento di una collaborazione ormai consolidata tra le autorità di controllo e i principali operatori dell’industria immobiliare italiana presenti in Assoimmobiliare - commenta, interpellato dal Sole 24 Ore, Emanuele Caniggia, consigliere delegato dell’Associazione e a.d. di IdeaFimit Sgr -. La dottoressa Genovese ha infatti sottolineato come non esistano casi di anomalia gestoria in tutte le realtà vigilate da Consob e Banca d’Italia che gestiscano investimenti degli enti previdenziali italiani, a testimonianza del fatto che il costante e reciproco confronto tra l’Associazione, le Sgr e le autorità di vigilanza ha prodotto risultati più che positivi». Secondo Caniggia, inoltre, l’introduzione anche nel nostro Paese, della nuova normativa europea sui fondi alternativi, non potrà che rafforzare questi principi di trasparenza degli intermediari e dei gestori nei confronti di un mercato sempre più vasto, aperto ad investitori previdenziali italiani e internazionali.
La tabella in questa pagina, elaborata da Scenari Immobiliari, fotografa gli investimenti dei fondi pensione nei fondi immobiliari italiani in base agli ultimi dati disponibili. «Si tratta di investimenti importanti, che hanno trasformato e migliorato l’efficienza gestionale dei patrimoni immobiliari degli enti - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. In realtà i sette miliardi investiti dai fondi pensione rappresentano il 18% dei Nav dei fondi italiani. È stata una trasformazione “epocale” da gestioni interne spesso costose e poco efficaci alle gestioni professionali delle Sgr, sempre scelte con gare competitive. E va sottolineato che il tema dei conflitti di interesse delle Sgr è stato risolto dal nuovo regolamento di Banca d’Italia (decreto n. 30 del 5 marzo 2015) e non dovrebbero più esserci anomalie nel sistema».
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Dal Sole 24 Ore del 9 aprile 2015 / Norme e tributi
Professionisti. Online e facilmente consultabili costi e rendimenti - Operazione trasparenza per le Casse di previdenza
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Operazione trasparenza per le Casse di previdenza dei professionisti. Per effetto di due documenti approvati dall’assemblea dei presidenti, nei prossimi mesi gli enti previdenziali attiveranno delle aree specifiche sui rispettivi siti internet in cui verranno messe a disposizione in modo facilmente consultabile una serie di informazioni riguardanti la gestione delle Casse stesse o utili agli iscritti per tenere sotto controllo gli investimenti.
La novità ruota intorno al Codice etico e al Codice per la trasparenza che hanno ricevuto il via libera dei vertici delle diciannove realtà riunite nell’Adepp (Associazione degli enti previdenziali privati) che rappresenta 1,4 milioni di iscritti. Per quanto riguarda l’amministrazione, nelle aree web realizzate ad hoc e chiamate «Cassa trasparente», verranno pubblicati dati quali il costo della struttura, gli stipendi degli organi, i curricula del personale. Sul fronte dell’attività previdenziale vera e propria si potranno controllare i rendimenti e i costi degli investimenti fatti dagli enti per rivalutare il patrimonio, nonché le norme che regolano l’accesso alla pensione. Anche i professionisti, al pari della generalità dei lavoratori, negli ultimi anni hanno dovuto fare i conti con un innalzamento dei requisiti contributivi e anagrafici per l’accesso alla pensione.
Il valore dei beni mobiliari e immobiliari degli enti privatizzati è ingente. Secondo il più recente rapporto Adepp, a fine 2013 ammontavano a 60 miliardi di euro a valori contabili che corrispondono a quasi 64 miliardi a valori di mercato. Di questi un terzo viene destinato ai fondi, quasi un quinto in titoli di Stato e poco più del 10 per cento in immobili.
In molti casi, alcune di queste informazioni, come quelle relative alle regole di previdenziali, sono già disponibili sui siti delle Casse. L’operazione, quindi, in larga parte più che determinare la pubblicazione di nuovi elementi consisterà in una sorta di riordino. «Si tratta di dati - ha spiegato Andrea Camporese, presidente dell’Adepp - che in molti casi esistono già ma non sono compattati, rendiamo i vari capitoli più visibili».
Alcuni enti, invece, dovranno implementare delle nuove sezioni per adeguarsi ai Codici appena approvati. A vigilare sul rispetto e l’applicazione ci sarà un “responsabile della trasparenza”, che ogni Cassa dovrà individuare.
L’iniziativa sarà presentata ufficialmente a maggio, in collaborazione con i ministeri vigilanti, quello dell’Economia e quello del Lavoro, e con l’Autorità anticorruzione.
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Dal Sole 24 Ore del 24 marzo 2015 / Inserto “Salone del risparmio”
Previdenza. Nuovi limiti agli investimenti - Fondi pensione in manovra sul quasi «ex-703» - C’è tempo fino a maggio 2016 per adeguarsi - Le nuove frontiere - Dalla diversificazione sui mercati emergenti agli hedge fund, dai fondi di private equity alle merci - i pionieri - Tra i primi a muoversi i fondi negoziali Laborfonds, Eurofer, Fondapi, PrevAer e Solidarietà Veneto
Gianfranco Ursino
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Il primo passo per allargare i propri confini di investimento è stato fatto da quasi tutti i fondi pensione e qualcuno sta anche per raggiungere la meta. L’attesa revisione delle norme sui criteri e limiti di investimento, contenute nell’ormai fatidico Decreto ministeriale 703/1996, è finalmente arrivata nel novembre scorso con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto ministeriale 166/2014 che detta le nuove regole prudenziali per l’investimento delle risorse di tutte le forme pensionistiche, fatta eccezione per i Pip (Piani individuali pensionistici), per i quali valgono le regole d’investimento delle compagnie di assicurazione previste dal Dlgs 209/2005. Per i fondi preesistenti, invece, continuano ad applicarsi le deroghe fissate dal Decreto ministeriale 62/2007, limitatamente alla possibilità di gestire direttamente le risorse, stipulare contratti assicurativi e investire direttamente in immobili, nei limiti e con le modalità stabilite nella normativa di adeguamento.
Focus sui negoziali
Il Dm 166/2014 ha quindi esteso anche ai fondi chiusi negoziali il ventaglio di opportunità per migliorare il proprio profilo di rischio/rendimento. «Negli anni - spiega Antonio Iaquinta, responsabile business istituzionale Italia di State Street Global Advisors - l’evoluzione dei mercati finanziari aveva creato una forte distorsione fra il mondo reale e gli ambiti di manovra consentiti finanziariamente ai fondi pensione». Per esempio, l’investimento nei Paesi emergenti finora era assolutamente proibito per i fondi negoziali. Una possibilità che adesso via via possono cogliere. Per adeguarsi alle nuove regole c’è ancora più di un anno di tempo, esattamente fino a tutto il mese di maggio del 2016.
Nei mesi scorsi quasi tutti i fondi hanno fatto il primo passo con l’adeguamento dello statuto alle direttive previste dal Dm 166/14. Sono pochi però quelli già attrezzati con una struttura idonea per cogliere, in tutto o in parte, le nuove opportunità di investimento.
I pionieri
Dopo l’adeguamento statutario un altro passaggio importante è la modifica della politica d’investimento. Ad oggi, però, non sono molti i fondi che hanno intrapreso questa direzione. L’occasione arriverà nei prossimi mesi quando per molti fondi giungeranno alla triennale scadenza i documenti delle politiche d’investimento.
Tuttavia ci sono fondi negoziali che hanno già fatto enormi passi in avanti. C’è un piccolo gruppo che ha già le carte in regole per fare la gestione diretta: Laborfonds, Eurofer, Fondapi, PrevAer e il fondo pensione regionale Solidarietà Veneto. Molti fondi fino adesso sono stati a osservare alla finestra, stanno studiando la situazione ed essendo un mercato che si muove in genere a ondate, adesso è presumibile che questa strada almeno sulla carta sarà percorsa a breve da tutti.
I nuovi limiti
«In linea generale - continua Iaquinta - gli investimenti devono conformarsi a criteri di sana e prudente gestione, efficienza, diversificazione, massimizzazione dei rendimenti e contenimento dei costi. A tali criteri generali, la nuova disciplina affianca alcuni limiti quantitativi, in linea con le disposizioni di derivazione comunitaria». Le regole prudenziali viaggiano su un doppio binario: da una parte occorre considerare l’esposizione massima che il fondo può avere in percentuale rispetto al proprio patrimonio, dall’altra parte c’è da tener presente anche la quota massima che il fondo pensione può detenere dello strumento target in cui investe (vedi grafico a lato).
Per esempio, l’investimento in fondi alternativi (Fia) deve essere contenuto entro il limite del 20% delle disponibilità complessive del fondo pensione e del 25% del valore del Fia. Poi c’è da considerare che c’è sempre un limite del 30% considerando tutti gli strumenti non quotati in mercati regolamentati e quindi se investe per esempio il 25% delle proprie masse in fondi di private equity il fondo pensione può investire 5% in minibond.
Rispetto alla precedente disciplina, il nuovo regolamento espande il novero degli strumenti finanziari nei quali le forme pensionistiche possono investire, seguendo l’innovazione finanziaria. A essere ampliate in modo significativo sono in particolare le tipologie di investimenti in fondi alternativi: non solo fondichiusi immobiliari, ma anche hedge fund, fondi di private equity e altro. Anche in conseguenza della revisione della normativa comunitaria. In più i limiti agli investimenti sono circoscritti agli investimenti in strumenti finanziari non negoziati su mercati regolamentati o connessi con merci. Inoltre è stato previsto il tetto massimo del 30% all’esposizione del portafoglio investimenti in valute diverse dall’euro. A tali regole si affiancano le previsioni di limite di concentrazione già esistenti: i titoli emessi dallo stesso emittente devono essere contenuti al 5% (10% in caso di strumenti emessi da soggetti appartenenti ad un unico gruppo).
Nuove frontiere di investimento che i fondi pensione potranno valicare solo se introdurranno procedure adeguate e struttura organizzative da “graduare” in relazione alla dimensione delle forme pensionistiche, alla complessità della gestione effettuata, alla politica di investimento adottata e ai rischi ad essa associati.
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Dal Sole 24 Ore del 13 marzo 2015 – Norme e tributi
 
Previdenza. L’indagine della Covip. Casse, patrimonio in crescita ma troppi immobili nell’attivo
Federica Micardi
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Le Casse di previdenza dei professionisti hanno un patrimonio di quasi 66 miliardi, investito per il 30% in immobili. È quanto rileva la Covip nell’indagine presentata alla Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti. Una montagna di denaro su cui la Covip deve vigilare, anche se per ora lo fa senza gli adeguati strumenti normativi, visto che come scrive la stessa Commissione «allo stato non esiste ancora una specifica disciplina in materia di investimento delle risorse da parte delle Casse professionali». Disciplina che invece esiste per i fondi della previdenza complementare - sempre vigilati da Covip - che hanno garantito rendimenti del 7% contro l’1,3% registrato dal Tfr.
Nella relazione viene rilevato che gli investimenti in immobili delle Casse superano il 30% del patrimonio, quando la percentuale prudenziale dovrebbe essere intorno al 20% dato l’elevato grado di illiquidità di questi investimenti. In effetti si registra una riduzione del 3,5% rispetto al 2012, in parte compensata dall’incremento della componente rappresentata dai fondi immobiliari dentro cui sono confluiti cespiti prima detenuti direttamente; operazioni che, sottolinea, il presidente Covip, Francesco Massicci, «sovente portano a rilevare cospicue plusvalenze contabili (...) le quali tuttavia, differentemente da quelle derivanti da vere e proprie operazioni di vendita, non rappresentano proventi monetari effettivi».
Nel futuro, quando il provvedimento che il Mef sta elaborando sarà operativo, le Casse dovranno attenersi a una serie di comportamenti “virtuosi”, come specificare la strategia di investimento, indicare gli obiettivi e i rischi in un documento che andrà pubblicato sul sito dell’ente. La Covip fa, però, presente che: «non essendo ancora presente una specifica disciplina in materia ... i comportamenti seguiti da questi ultimi risultano piuttosto eterogenei». In pratica sono poche le Casse che oggi adottano comportamenti in linea con il provvedimento in arrivo. In merito all’idea di investire i patrimoni delle Casse e dei fondi di previdenza complementare nell’economia reale Covip ricorda che «gli organi di governo devono essere capaci di selezionare e monitorare progetti di investimento adeguati, sulla base dei propri obiettivi di redditività e rischio».
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Da Plus24 – Il Sole 24 Ore del 7 marzo 2015
Le infinite difficoltà dei fondi immobiliari
Gianfranco Ursino
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Il 2014 è stato un anno a due facce per i fondi immobiliari: bene in Borsa, ma da dimenticare dal punto di vista gestionale. Le quotazioni a Piazza Affari hanno registrato un guadagno medio del 7,2%, contro una discesa del valore patrimoniale indicato in bilancio del -7,3%. È quanto emerge dall’analisi dei rendiconti di fine anno condotta da NoRisk per Plus24 sui 24 fondi immobiliari quotati che nel complesso gestiscono un patrimonio di 4 miliardi di euro e un attivo di circa 6 miliardi (si veda la tabella).
Nel corso del 2014 le Sgr hanno continuato ad allineare al ribasso le proprie valutazioni (in media del 5,9%) con la difficile situazione del mercato. Tra le righe dei bilanci affiorano con evidenza locatari che per ridurre i costi di affitto cambiano ufficio o chiedono forti sconti, ma anche free rent e manutenzioni straordinarie a carico dei fondi. E se sul mercato milanese, nonostante alcuni “deal” importanti, lo sfitto è aumentato, a Roma invece la situazione sta migliorando, almeno in centro.
In Borsa a ridare fiato alle quotazioni sono state le Opa lanciate con alterne fortune su alcuni fondi. Unicredito Immobiliare Uno (Uiu) ha guadagnato il +15%, ma meno delle attese se si considera che nonostante l’Opa continua a trattare con uno sconto del 25%, per di più con un’elevata liquidità in portafoglio derivante dalla vendita di Milan Prime Office (Mpo) che comporterà un deciso rimborso di capitale, ma con un cashflow destinato a scendere. Il fondo non genera abbastanza liquidità dalla sua operatività, visti i costi e i canoni ridotti al lumicino, con due immobili oggetto di importanti piani di riconversione. «Abbiamo deciso di distribuire 120 milioni - affermano da Torre Sgr - anche se alla data d’approvazione del rendiconto dalla vendita di Mpo sono affluiti solo 115 milioni. L’ulteriore liquidità è ancora nella partecipata Stremmata e sarà girata a Uiu nel corso del 2015 tramite distribuzione di riserve. Inoltre dobbiamo ancora incassare il corrispettivo differito della cessione di Mpo, fino a un massimo di 7 milioni. È nostra intenzione mantenere la liquidità disponibile per le opere di riconversione di Boncompagni e Dehon, circa 50 milioni, che sono alla base della proroga del fondo». Da segnalare anche che la società Brembo a fine 2014 non ha esercitato l’opzione di riacquisto della sede che rimane in pancia al fondo.
Atlantic1, l’altro fondo oggetto d’Opa, è riuscito a ottenere buone performance, accompagnate da un’abbondante distribuzione di proventi e rimborsi di capitale. Il monte-canoni è cresciuto rispetto al 2013 (yield 8,1%), ma da giugno 2015 diverrà effettiva la disdetta di contratti di locazione di tre supermercati di proprietà del fondo gestito da Idea Fimit. Da considerare inoltre che il 30% del valore dei contratti di affitto è in scadenza nei prossimi 3 anni. Degna di nota anche la sensibile riduzione dei costi di gestione che, dal 2017, saranno pari solo a 0,35% annui. Quasi un Etf. Il fondo Atlantic2, invece, ha registrato ampie svalutazioni (12 milioni di euro) e ha subito perdite ingenti (38 milioni) dalle vendite realizzate nel 2014 a prezzi distanti da quelli stimati dall’esperto indipendente.
Amundi Re Europa nel 2014 ha registrato un incremento del Nav dell’8,3% e un balzo del 37% in Borsa. Tuttavia la Sgr ha ridotto il dividendo semestrale dai consueti 50 a 15 euro pro quota, forse in virtù delle due disdette giunte su due cespiti importanti che contribuivano a circa il 10% del monte-canoni annuo. E trovare nuovi conduttori non è facile.
Le quotazioni di Polis restano molto distanti dal Nav (sconto pari al 56,7%), con oneri di gestione immobiliare che hanno raggiunto livelli rilevanti considerando il livello di sfitto. «Il tema è oggetto di attenzione - fanno sapere da Polis - anche in considerazione dell’approssimarsi del periodo di grazia. Stiamo esaminando tutte le opzioni per contenere in prospettiva i costi».

Da segnalare infine la decisione di Aedes Bpm di chiedere alle authority un ulteriore mese di tempo per approvare il rendiconto di fine anno. Contattata la società ha preferito non rispondere perché la motivazione è price sensitive. Intanto il fondo continua ad essere negoziato, senza essere sospeso in Borsa.
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Da Plus24 – Il Sole 24 Ore del 4 ottobre 2014
Fondi chiusi immobiliari - Dietro le esitazioni dei gestori real estate. Ci sono tanti temi ancora aperti su cui le Sgr immobiliari attendono dal Mef i necessari chiarimenti
Gianfranco Ursino
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Alla fine l'«aiuto» del Governo per prorogare la vita dei fondi immobiliari in via straordinaria è arrivato lo scorso agosto, seppur in extremis, all'interno del decreto Competitività. Eppure ad oggi nessuna società di gestione ha colto l'opportunità di inserire nel regolamento dei fondi la proroga biennale, estendibile fino a fine dicembre 2017, quindi oltre i due anni, per i fondi in scadenza entro il 31 dicembre 2015, anche per effetto dell'eventuale esercizio della proroga ordinaria. Termine ultimo per sottoporre la modifica all'assemblea è il 31 dicembre 2014. Meno di tre mesi.
I gestori mostrano quindi una certa perplessità a raccogliere il salvagente lanciato dal Governo. Un'esitazione legata alle risposte che, attraverso le associazioni di categoria, attendono dal Mef, in merito ad alcuni dubbi interpretativi che il testo del decreto Competitività non chiarisce. «Per esempio non è chiaro se possano accedere ai benefici della proroga straordinaria anche i fondi per cui sia già stato deliberato il periodo di grazia massimo di tre anni, o ancora se il provvedimento riguardi solo i fondi retail o anche i fondi riservati», afferma Emanuele Caniggia, Ad di IDeA Fimit Sgr che per il fondo Delta ha deliberato lo scorso 8 settembre, dopo la pubblicazione del decreto sulla proroga straordinaria, il cosiddetto periodo di grazia che consente un'estensione massimo di tre anni, ma solo per completare lo smobilizzo degli investimenti. «Il motivo dominante che ha caratterizzato la nostra decisione dipende dal fatto che tre anni di grazia ci consentono una finestra temporale di un anno più lunga rispetto al provvedimento del Governo e 12 mesi in più, in questa congiuntura che stiamo attraversando, sono molto importanti al fine di valorizzare quanto più possibile gli asset del fondo. In secondo luogo perché abbiamo tempo fino a dicembre di quest'anno per accedere ai benefici del provvedimento e non escludo che vi ricorreremo per Delta o per altri nostri fondi». Uno dei temi aperti è proprio quello relativo ai fondi che possono usufruire della proroga: da come è scritta la norma l'intervento governativo va oltre le iniziali richieste di Assogestioni e la proroga non si applica solo ai fondi di imminente scadenza, ma a tutti purché venga deliberata la modifica al regolamento entro fine anno. Anche un fondo che per esempio scade nel 2020 può quindi avvalersi della possibilità di adottare un prolungamento di due anni, lasciando poi libertà al Consiglio di amministrazione di adottarlo entro la scadenza.
Ma i temi aperti su cui i gestori attendono chiarimenti, non riguardano solo l'ambito di applicazione della proroga. Anche in via informale, secondo quanto risulta a Plus24, le società di gestione attendono delucidazioni su come comportarsi in merito alle commissioni di incentivazione accantonate e non prelevate. Sul punto le Sgr sono in fibrillazione, perché potrebbe generare per loro un mancato gettito, tutto a favore dei sottoscrittori. 
C'è poi la necessità di avere delucidazioni sulle modalità di convocazione dell'assemblea dei quotisti, anche per quei fondi che attualmente non prevedono tale organismo nel loro regolamento. Infine Assogestioni ha dato disponibilità a Borsa Italiana di chiarire i termini del delisting in relazione alla scadenza delfondi. Tendenzialmente, senza una proroga effettiva, la quotazione cessa alla data di scadenza del fondo. Così perlomeno è stato per il fondo Bnl Immobiliare Crescita, la cui liquidazione è finita nelle aule dei tribunali (vedi Plus24 di sabato scorso, 27 settembre 2014). Per il bene di tutti, dai gestori ai quotisti, è bene quindi fornire al più presto e su tutti i fronti i necessari chiarimenti.